Die mehrfache Veräußerung von beweglichen und unbeweglichen Sachen nach chinesischem Recht

Helena Hötzel*

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A. Einleitung

Der Käufer schließt in der Absicht einen Kaufvertrag ab, um schließlich Eigentümer der begehrten Sache zu werden. Was aber passiert, wenn er mit diesem Begehren nicht allein ist, sondern der Verkäufer dieselbe Sache mehreren Käufern in Aussicht gestellt hat? Welcher Käufer macht dann das Rennen um das Eigentum und was ist mit denen, die auf der Strecke bleiben?

Der Problematik der Mehrfachveräußerung von beweglichen und unbeweglichen Sachen soll in dieser Arbeit unter Berücksichtigung des chinesischen Rechts nachgegangen werden.

Da die Mehrfachveräußerung eine interessante Schnittstelle zwischen Schuld- und Sachenrecht darstellt, wird beleuchtet, wie diese Elemente bei der Eigentumsübertragung zueinander im Verhältnis stehen (B.). Auf Grundlage dessen soll anhand einiger Beispielsfälle die Mehrfachveräußerung in ihren verschiedenen Konstellationen behandelt werden, wobei auch sonstige, hiermit korrelierende schuld- und sachenrechtliche Prinzipien beleuchtet werden (C.). Nach einem kurzen rechtsvergleichenden Blick in das deutsche Recht (D.), wird diese Arbeit die bisherigen und wünschenswerten Schutzmöglichkeiten der Käufer vor Mehrfachveräußerungen in den Blick nehmen und damit schließen (E.).

B. Einheits- und Trennungsprinzip

Das Offenkundigkeitsprinzip, das auch schon im chinesischen ZGB von 1930 Normierung fand, 1 beansprucht auch im heutigen chinesischen Sachenrecht Geltung. 2 Bei unbeweglichen Sachen wird für den Eigentumsübergang gem. § 6 Sachenrechtsgesetz 3 (im Weiteren SachenRG) diesem durch Registrierung Genüge getan. Bei beweglichen Sachen ist zusätzlich zum Kaufvertrag grundsätzlich eine Übergabe gem. § 23 SachenRG von Nöten. Welche Rolle dem Publizitätsakt für die Eigentumsübertragung zukommt und wie insgesamt das Verhältnis von Verpflichtung und Verfügung ausgestaltet ist, ist mangels ausdrücklicher Regelung bzw. einheitlichem Aussagecharakter der Normen umstritten. 4

Insgesamt muss beachtet werden, dass das Trennungsprinzip nach chinesischem Verständnis zwischen Vertrag und Publizitätsakt, nicht jedoch – wie aus deutscher Sicht 5 – zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft trennt. 6 Der Publizitätsakt in Form der Übergabe bzw. Eintragung stellt einen reinen Realakt dar. 7 Ein separates dingliches Geschäft, das losgelöst vom Schuldvertrag existiert, liegt nicht vor. 8 Zwar kann der schuldrechtliche Vertrag unabhängig von der dinglichen Berechtigung 9 oder vereinzelt auch von der Vornahme des Publizitätsakts 10 Wirksamkeit entfalten. Die Eigentumsübertragung geht aber nicht allein durch einen dinglichen Akt vonstatten, sondern ist vielmehr stets an den zugrunde liegenden Schuldvertrag gekoppelt – das ergibt sich bereits aus der Systematik des chinesischen Sachenrechts. 11

Mit anderen Worten ist ohne einen wirksamen Schuldvertrag eine Eigentumsübertragung nicht möglich. 12 Folglich fehlt es an einem für das Abstraktionsprinzip dinglichen Geschäft, bestehend aus dinglicher Einigung und Publizitätsakt. 13 Damit ist unabhängig davon, ob ein durch das Traditionsprinzip erweitertes Einheitsprinzip 14 oder ein nicht konsequent durchgehaltenes Trennungsprinzip 15 angenommen werden möchte, eine getrennte Wirksamkeitsprüfung von Verfügungs- und Verpflichtungsgeschäft nicht vorzunehmen. Die Unwirksamkeit des Schuldvertrags schlägt sich auf die der Eigentumsübertragung durch.

Demnach gilt es festzuhalten, dass jedenfalls kein in seiner Wirksamkeit separat zu betrachtendes, dingliches Verfügungsgeschäft vorliegt.

C. Mehrfachveräußerung

Es stellt sich so die Frage, zu welchem Zeitpunkt und durch welche Rechtsakte Eigentum an einer Sache begründet wird, das sich Dritten gegenüber vollumfänglich entgegen halten lässt. Besonders entscheidend ist diese Frage in den Fällen der Mehrfachveräußerung. Also in Sachverhalten, in denen die Eigentumsinteressen zweier Parteien aufeinander stoßen und sich die Fragen ergeben, inwiefern dieser Umstand die Wirksamkeit der Verträge prägt, wer wirksam Eigentum erlangt hat, ob Herausgabeansprüche und Schadensersatzansprüche bestehen und wie es um das Verhältnis zwischen den Käufern untereinander bestellt ist. Dabei soll diese Problematik mit samt ihrer Sonderkonstellationen anhand von Beispielsfällen aufgezeigt werden, wobei bewegliche und unbewegliche Sachen aufgrund divergierender Publizitätsakte getrennt voneinander betrachtet werden.

I. Bewegliche Sachen

1. Fall

Der Eigentümer E schließt einen Kaufvertrag mit Erstkäufer K1 über ein Buch ab und übergibt es diesem. Im Anschluss schließt E einen weiteren Kaufvertrag mit Zweitkäufer K2 ab.

a) Wirksamkeit der Verträge

Zunächst stellt sich die Frage, wie sich die Tatsache, dass der Eigentümer ein und dieselbe Sache mehrfach veräußert, auf die Wirksamkeit der einzelnen Kaufverträge auswirkt. Allgemein bedarf es für einen Vertrag eines Angebots und einer Annahme. 16 Ferner muss der zu veräußernde Gegenstand im Eigentum des Verkäufers stehen oder der Verkäufer in sonstiger Weise verfügungsberechtigt  sein. 17 Die Wirksamkeit des Vertrags zwischen Veräußerer und Erstkäufer lässt sich in der Regel − unterstellt, dass keine Nichtigkeits- oder Anfechtungsgründe gem. §§ 52, 54 ff. Vertragsgesetz (im weiteren VertrG) vorliegen − problemlos annehmen. Hinsichtlich eines weiteren Verkaufs an einen Zweitkäufer, fragt sich, wie es um die Verfügungsberechtigung des Veräußerers bestellt ist, ob er demnach überhaupt noch die Eigentümerrolle innehat oder diese etwa an den Erstkäufer verloren hat.

Zur Eigentumsübertragung beweglicher Sachen ist gem. § 23 SachenRG zusätzlich zu Kaufvertrag und Berechtigung grundsätzlich ein Publizitätsakt in Form der Übergabe erforderlich. Alternativ kann diese Übergabe auch durch ein Übergabesurrogat ersetzt werden. 18 So haben in den §§ 26-28 SachenRG die Fälle des Besitzkonstituts, der Forderungsabtretung und der Übereignung kurzer Hand Normierung gefunden. Danach geschieht der Eigentumsübergang schon mit Abschluss des Vertrags; dem Verkäufer wird keine darüber hinaus gehende Übergabepflicht auferlegt. 19 Ist die Übergabe des Veräußerers ergo noch ausgeblieben, sind generell alle Kaufverträge zwischen Mehrfachveräußerer und den verschiedenen  Käufern wirksam. 20 Sofern der Veräußerer indessen an den Erstkäufer bereits übergeben oder von einem gleichbedeutenden Surrogat Gebrauch gemacht hat, ist das Eigentum und damit die Verfügungsberechtigung übergegangen. 21 Da in Doppelverkaufsfällen weder von einer nachträglichen Genehmigung des Erstkäufers ausgegangen werden kann noch ersichtlich ist, warum der Verkäufer nachträglich wieder ein Verfügungsrecht erlangen sollte, wäre der Vertrag mit dem Zweitkäufer nach § 51 VertrG unwirksam. Allerdings tut die mangelnde Verfügungsbefugnis der Wirksamkeit keinen Abbruch, wie das OVG in § 3 seiner Erläuterungen zum Kaufrecht klargestellt hat, sodass alle Kaufverträge zwischen dem Mehrfachverkäufer und den einzelnen Käufern im Grunde wirksam sind. Damit soll wohl unterbunden werden, dass sich der Verkäufer jeglicher Haftung gegenüber dem leerausgehenden Vertragspartner aufgrund des unwirksamen Vertrags entzieht.

b) Haftung des Verkäufers

Dementsprechend fragt sich, in welcher Form diese Haftung vorliegt. Einem Anspruch auf Realerfüllung in Form von Übertragung des Eigentums an genau dieser Sache kann der Verkäufer wegen der bereits getätigten Übergabe an den anderen Käufer nicht mehr nachkommen. 22 Da diese Übergabe auf Grundlage eines wirksamen Vertrags geschah, kann eine Rückgabe an den Verkäufer nicht verlangt werden. Eine direkte Herausgabe der Käufer untereinander scheitert ebenso, zumal hinzukommend keinerlei vertragliche Beziehungen zwischen jenen bestehen. Zu denken wäre an eine Herausgabepflicht nur in Fällen der böswilligen Kollusion, wenn also der primäre Zweck des Zweitkäufers mit dem Verkäufer zu kontrahieren, darin bestand, den Erstkäufer zu schädigen. Dies hätte nämlich eine Nichtigkeit des Vertrags gem. § 52 VertrG zur Folge, womit das Eigentum allein aufgrund der Übergabe nicht übergehen konnte.

Im Regelfall bleibt dem nicht berücksichtigten Käufer jedoch nur der Weg, über Schadensersatzforderungen Befriedigung zu finden. Dass ihm solche zustehen, ergibt sich unweigerlich aus § 15 der Erläuterungen des Obersten Volksgerichts zu einigen Fragen des „Vertragsgesetzes der Volksrepublik China“ (Teil 2) (im Weiteren: OVG-Erläuterungen zum VertrG II). Unklar bleibt jedoch, ob sich der Schadensersatzanspruch der Höhe nach an dem positiven oder negativen Interesse, namentlich des erzielten Veräußerungserlöses oder des objektiven Marktwertes der Sache bemisst. 23

Das ist vor allem in den Fällen interessant, in denen die Übergabe und somit die Eigentumsübertragung statt an den Erstkäufer − trotz des früheren Kaufvertragsabschlusses, aber mangels der früheren Vornahme des Publizitätsaktes − an den Zweitkäufer erfolgt – was aufgrund des Motivs der Gewinnmaximierung, indem ein späterer Interessent eine höhere Veräußerungssumme unterbreitet, wohl deutlich häufiger zu Mehrfachveräußerungen führen dürfte als die umgekehrte Konstellation. Die Kommentierung zu dieser OVG-Erläuterung, der wohl aufgrund dessen, dass es sich bei den Kommentatoren um Richter des OVG handelt, offizieller Charakter beizumessen ist, macht zur Höhe des Schadensersatzes widersprüchliche Angaben. 24 So wird einerseits festgehalten, dass der Veräußerungserlös als entgangener Gewinn des Käufers einzustufen sei. 25 Ungeachtet dessen, wird jedoch der Schluss gezogen, dass der Schadensersatzanspruch nicht über den objektiven Marktwert der Sache zum Zeitpunkt der Verletzungshandlung hinausgehen dürfe. 26 Bei Fällen des Auseinanderfallens der Höhe des Veräußerungserlöses und des objektiven Marktwertes lässt sich daher keine Klarheit aus diesen Ausführungen gewinnen und somit kein abschließendes Ergebnis diesbezüglich festhalten.

c) Zwischenergebnis

Schließt ein Verkäufer mit mehreren Käufern über dieselbe Sache Kaufverträge ab, sind prinzipiell alle wirksam. Unabhängig davon, mit wem er als erstes einen Kaufvertrag abgeschlossen hat, wird derjenige Eigentümer, an den die Übergabe stattgefunden hat. Dies hat das OVG in § 9 I OVG-Erläuterungen zu Kaufverträgen auch nochmals bekräftigt. 27 Der benachteiligte Käufer hat hingegen einen Schadensersatzanspruch. Den Umfang selbigen betreffend spricht für eine Begrenzung auf den objektiven Marktwert zwar, dass der erhöhte Veräußerungserlös auf dem Verhandlungsgeschick des Verkäufers gründet, es also zunächst nicht ersichtlich ist, warum sich dies für den Erstkäufer vorteilhaft auswirken sollte. Allerdings hat erst der Umstand, dass sich der Verkäufer vertragsuntreu verhalten hat, diese Gewinnmaximierung möglich gemacht – weshalb ihm dieser Umstand nicht auch noch zugutekommen sollte. Aus Billigkeitsgründen erschiene es daher angemessener, den Schadensersatz der Höhe nach mit dem erzielten Mehrerlös gleichzusetzen. […]

2. Fall

Der Eigentümer E schließt einen Kaufvertrag sowohl mit   Erstkäufer K1 als auch mit Zweitkäufer K2. Eine Übergabe hat    noch an keinen von beiden stattgefunden.

Interessant wird es überdies, wenn zeitlich etwas früher angesetzt wird. Zu diesem Stadium hat der Verkäufer wiederum mit mehreren Käufern einen wirksamen Kaufvertrag abgeschlossen, die Übergabe an einen der beiden ist aber bisher noch ausgeblieben. Der Verkäufer sieht sich nun zwei wirksamen Ansprüchen auf Realerfüllung ausgesetzt. Welcher der Käufer erfährt nun eine bevorzugte Behandlung?

a) Literatur

In der Lehre wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass kein Käufer gegenüber dem anderen eine Besserstellung erfahre, da ihnen jeweils ein gleichberechtigter Anspruch auf Übertragung zustehe. 28 So wird dem Verkäufer die Befugnis eingeräumt, zu entscheiden, an wen er übergibt und somit zum Eigentümer erstarken lässt. 29 Die anderen Käufer müssen sich wiederum mit Schadensersatz begnügen.

b) Rechtsprechung

Das OVG hat in seinen Erläuterungen zu Kaufverträgen hingegen eine Rangordnung der Käufer von beweglichen Sachen festgelegt. Es gilt hinsichtlich einer Privilegierung danach zu differenzieren, was schon für Handlungen vorgenommen wurden. § 9 I jener Erläuterung nennt als stärksten Indikator die bereits vollzogene Übergabe – wenn an einen Käufer übergeben wurde, ist dieser Eigentümer. 30 Ist diese ausgeblieben, wird der Käufer vorrangig behandelt, der seiner Vertragspflicht mittels Zahlung des Kaufpreises auch nur teilweise nachgekommen ist. 31 Fehlt es auch daran, ist der Abschluss der Kaufverträge in temporaler Reihenfolge gem. § 9 III der OVG Erläuterungen zum Kaufrecht entscheidend.

c) Eigene Ansicht

Ob die Regelungen des OVG zielführend sind, erscheint fraglich. Die Intention des OVG, dem opportunen Verhalten des Mehrfachverkäufers, nur an den Käufer mit dem höchsten Kaufpreis zu erfüllen, vorbeugen zu wollen, ist zweifelsohne lobenswert. Da nur ein einziger Käufer die Vollstreckung erwirken kann, bleibt zusätzlich ein Wettlauf um Vollstreckungstitel aus. 32 Nichtsdestotrotz werden dem Verkäufer dadurch nicht die Hände gebunden, weil er durch die Übergabe vollendete Tatsachen schaffen und sich somit letztlich doch wieder den gewünschten Käufer aussuchen kann. 33 Zudem besteht hinsichtlich der Rangfolge durch Zurückdatieren der Verträge oder Zahlung eines Teils des Kaufpreises ein hohes Manipulationspotential. 34 Der Mehrgewinn des § 9 I der Erläuterung erschließt sich dabei am wenigsten – ergibt sich doch bereits aus den bestehenden sachenrechtlichen Regelungen nichts anderes, womit diesem nur eine Klarstellungsfunktion zukommt.

3. Fall

Der Eigentümer E schließt über sein Auto einen Kaufvertrag mit Erstkäufer K1 ab, der die Kaufpreiszahlung erfüllt, und schließt danach einen zweiten Kaufvertrag mit Zweitkäufer K2 ab, der einen Antrag auf Registrierung stellt.

Wie bereits festgehalten geht gem. § 23 SachenRG das Eigentum an beweglichen Sachen mit der Übergabe auf den Käufer über. Dies wird indessen unter die Prämisse gestellt, dass das Gesetz keine Abweichung hiervon vorsieht. 35 Die Eigentumsübertragung von Schiffen, Luft- und Motorfahrzeugen etwa knüpft der Gesetzgeber an zusätzliche Anforderungen. So soll das Eigentum an diesen besonderen, beweglichen Sachen gutgläubigen Dritten nur dann entgegengehalten werden können, wenn eine Eintragung ins Register stattgefunden hat. 36 Problematisch erscheint, ob Registrierung und Übergabe kumulativ oder alternativ sind, und wenn alternativ, welches der beiden zwingende Voraussetzung zur Erlangung des Eigentums ist. Somit ergeben sich zwei Fragen:

a) Frage 1

Ist der bereits eingetragene Käufer Eigentümer geworden oder bedarf es hierzu noch der Übergabe?

aa) Übergabe erforderlich

Dagegen, dass lediglich die Registrierung für die Eigentumsübertragung ausreicht, spreche § 6 SachenRG. 37 Danach wird die Übergabe der Mobilien als Voraussetzung für den Eigentumsübergang festgesetzt. Schiffe, Luft- und Motorfahrzeuge seien trotz Sonderstellung nach wie vor den beweglichen Sachen zuzuordnen, womit für sie die allgemeinen Regeln gelten. 38 Die §§ 25-27 SachenRG regeln mit den Übergabesurrogaten, was anstatt einer Übergabe die Erstarkung zum Eigentum herbeiführt. § 24 SachenRG halte demgegenüber nur fest, dass das Eigentum mangels Registrierung gutgläubigen Dritten nicht entgegengehalten werden könne. Es werde allerdings nicht ausdrücklich normiert, dass das Eigentum allein infolge der Registrierung überhaupt entstanden ist. 39 Außerdem wäre es aus systematischen Gesichtspunkten ungeschickt, falls in § 24 SachenRG tatsächlich eine in § 23 SachenRG zulässige Ausnahmeregelung sogleich determiniert wäre, darauf nicht offensichtlicher in § 23 SachenRG hinzuweisen. 40 Zudem habe § 26 E 2005 eines Entwurfs zum SachenRG, 41 der eine völlige Gleichstellung dieser besonderen beweglichen Sachen mit den Immobilien, und demnach auch eines Rechtseintritts mit Eintragung, letztlich keinen Eingang in das Sachenrechtsgesetz gefunden. 42 Folglich geschehe dies konform § 23 SachenRG auch bei diesen Mobilien erst durch die Übergabe. 43

bb) Keine Übergabe erforderlich

Der Zweck des Offenkundigkeitsprinzips besteht darin, dass für Außenstehende erkennbar sein soll, wem das Eigentum zuzuordnen ist. 44 Die Eintragung in das dafür vorgesehene, jeweilige Register komme diesem Publizitätserfordernis mindestens genauso hinreichend nach wie die Übergabe. 45 Somit könnte der Publizitätsakt seinen Sinn bereits durch die Registrierung vollends entfalten – eines weiteren Aktes bedürfe es zur Wahrung der Offenkundigkeit nicht. 46 Ferner genüge auch für den Immobilienerwerb allein die Registrierung. Schiffe, Luft- und Motorfahrzeuge nähmen wohl qua ihres oft hohen Wertes eine besondere Schutzstellung unter den gewöhnlichen, beweglichen Sachen ein. 47 Es sei aber nicht begründbar, weshalb mit der Erforderlichkeit beider Publizitätsakte dieser Schutz über den für Immobilien, deren Wert sich nicht selten deutlich höher bemisst, geltenden, hinausgehen solle. 48

b) Frage 2

Zugleich stellt sich die Frage, ob es umgekehrt für die Übertragung des Eigentums, sofern die Übergabe schon vollzogen wurde, zusätzlich einer Registrierung bedarf.

aa) Registrierung erforderlich

Nach § 24 SachenRG entfaltet eine nicht eingetragene Eigentümerstellung keine Drittwirkung. Durch eine bloße Übergabe kann somit der Käufer nur relatives Eigentum erlangen. Falls der Verkäufer einen weiteren Kaufvertrag mit einem Zweitkäufer abschließt und dieser die Registrierung erwirkt, hängt die Tatsache, ob der Erstkäufer dem Zweitkäufer sein Eigentum entgegenhalten kann, lediglich von der Gutgläubigkeit des Zweitkäufers ab. Ist diese zu bejahen, entfaltet die Eigentümerstellung des Erstkäufers ihm gegenüber keine Wirkung – vielmehr kann jener seinerseits die Übergabe verlangen. Gemäß § 24 SachenRG ist ein vollumfänglicher Eigentumserwerb ergo  nur durch Registrierung möglich.

bb) Registrierung nicht erforderlich

Dafür, dass für eine Eigentumsübertragung die Übergabe ausreichend ist, sprechen wiederum die §§ 6, 25-27 SachenRG. 49 Zudem erfordert § 9 SachenRG ausdrücklich nur für Immobilien eine Registrierung, damit das Eigentum übergehen kann.

c) Vorgehen des OVG

Mit § 10 IV seiner Erläuterungen zu Kaufverträgen hat das OVG das Verhältnis von Übergabe und Registrierung eindeutig geregelt, wonach der Übergabe ein höherer Stellenwert als der Registrierung zugeordnet wird. Danach kann der Käufer, der sich in Besitz der Sache befindet, durch einen Anspruch auf Umschreibung des Registers gegen den eingetragenen Käufer durchsetzen,  womit sich das OVG evident über § 24 SachenRG hinwegsetzt. 50 Die Gutgläubigkeit des Zweitkäufers spielt somit keine Rolle mehr.

d) Zwischenergebnis und eigene Meinung

Diesen beiden umstrittenen Fragen kann die Wichtigkeit dadurch genommen werden, dass solche Fälle, in denen Übergabe und Registrierung bei Fahrzeugen auseinanderfallen, in der Praxis höchst unwahrscheinlich sind. 51 Um eine Registrierung bewirken zu können, muss der Käufer das Fahrzeug dem Registeramt zur Inspektion vorzeigen, sich also auch im Besitz der Sache befinden. 52 Ansonsten regelt § 10 der OVG Erläuterungen zu Kaufverträgen die Rangordnung entsprechend § 9 selbiger. 53 Die Übergabe bildet sonach den stärksten Faktor, gefolgt von der Registrierung, der Kaufpreiszahlung und schließlich des Abschlusses des Kaufvertrags.

Insgesamt lässt sich darüber streiten, ob die §§ 9,10 der OVG Erläuterungen zum Kaufrecht geglückt sind. 54 Während § 10 IV der Erläuterung deutlich im Widerspruch zu § 23 SachenRG steht, haben §§ 9 I, 10 I der OVG Erläuterungen zu Kaufverträgen lediglich Klarstellungsfunktion. Letztlich ist ohnehin bei beweglichen Sachen zu beachten, dass es sich im alltäglichen Geschäftsleben zumeist um Gattungssachen handelt, weshalb bei einer Mehrfachveräußerung beiden Erfüllungsansprüchen nachgekommen werden kann.

II. Unbewegliche Sachen

4. Fall

E schließt mit Erstkäufer K1 einen Vertrag zum Kauf eines Hauses ab, woraufhin K1 einen Antrag auf Eintragung stellt.        Danach schließt E einen weiteren Vertrag mit Zweitkäufer K2 ab.

Anders verhält sich jedoch die Situation bei Immobilien. Dies wird vor allem in den Großstädten Chinas anschaulich. Die chinesischen Städte haben sich seit der Jahrtausendwende einem starken Wandel unterzogen. 55 Die Bevölkerung stieg unter anderem bedingt durch Zuzug aus den Dörfern dort stark an. 56 Infolge der dadurch ansteigenden Wohnungsnot und der immer stärkeren Privatisierung der chinesischen Wirtschaft ist seitdem der Immobilienpreis beträchtlich in die Höhe geschossen. 57 Hinzu kommen stetige, oft erhebliche Preisschwankungen innerhalb kürzester Zeit. Für einen Verkäufer kann es folglich durchaus lukrativ erscheinen, seine Immobilie mehrfach zu veräußern. 58

a) Immobilienerwerb

Konform zur Eigentumseinteilung der chinesischen Verfassung von 1982 59, unterscheidet das Sachenrechtsgesetz nach wie vor zwischen  Staats-, Kollektiv- und Privateigentum. So wird in § 47 SachenRG städtisches Land ausschließlich dem Staat zugeordnet. § 41 SachenRG bestimmt nochmal zusätzlich, dass jeglicher Erwerb solcher Sachen, die im Eigentum des Staates stehen, nicht möglich ist. Das Eigentum an Land außerhalb der Städte fällt gem. § 58 SachenRG den Kollektiven zu. Mithin ist Privatbesitz an Grundstücken gänzlich ausgeschlossen. 60 Der Gebäudeeigentümer kann indessen ein Baulandnutzungsrecht an dem Grundstück erwerben, welches ihm eine eigentümerähnliche Stellung gewährt. 61 An Gebäuden kann hingegen Privatbesitz begründet werden. 62 Infolgedessen können − wie auch schon im ZGB von 1930 − 63 theoretisch Grund- und Gebäudeeigentum auseinanderfallen. 64 Da gem. §§ 146, 147 SachenRG bei Verfügungen über  Nutzungsrecht oder Gebäude, das jeweils andere auch gleichzeitig davon miterfasst wird, fallen diese faktisch doch nicht unterschiedlichen Parteien zu. Allgemein geschieht die Übertragung einer Immobilie auf der Grundlage eines wirksamen Kaufvertrags und geht durch einen Publizitätsakt in Form einer Registereintragung vonstatten. 65 Was passiert also nun, wenn der Verkäufer ungeachtet der Tatsache, dass bereits ein Kaufvertrag besteht, einen zweiten abschließt?

b) Mehrfachveräußerung

Eine der §§ 9, 10 der OVG Erläuterungen zu Kaufverträgen entsprechende Rangordnung der Immobilienkäufer besteht indessen nicht. Da das Eigentum aber erst mit der Registrierung auf den Käufer übergeht, macht derjenige Käufer, der zuerst eine Eintragung bewirken kann, unabhängig davon, ob er Erst- oder Zweitkäufer ist oder bereits den Kaufpreis gezahlt hat, das Rennen um das Eigentum. 66 Sofern kein Fall der böswilligen Kollusion, die gem. § 10 der OVG-Erläuterungen zu gehandelten Häusern 67 zur Unwirksamkeit des Vertrags führt, vorliegt, kann der andere Käufer gem. §§ 8, 9 OVG-Erläuterungen zu gehandelten Häusern vom Verkäufer die Aufhebung des Vertrags, Rückzahlung des bereits entrichteten Kaufpreises und Schadensersatz verlangen. Zusätzlich kann er einen Anspruch auf Strafschadensersatz geltend machen, der allerdings vom Umfang her höchstens dem bereits gezahlten Kaufpreis entsprechen darf. 68 […]

5. Fall

Bauträger E schließt mit Käufer K1 einen Kaufvertrag. Nach Fertigstellung des Hauses schließt E einen weiteren Kaufvertrag mit K2.

a) Im Bau befindliche Gebäude

Gerade bei der durch Abriss- und Modernisierungsprojekte veranlassten Neuerrichtung von Gebäuden besteht die Gefahr der Mehrfachveräußerung, da der Kaufpreis der noch nicht existenten Gebäude während der Bauphase hin zur Fertigstellung oft einen immensen Anstieg verzeichnet. 69 Der Umstand, dass die Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht bestehen, stellt kein Hindernis dar, um einen wirksamen Vertrag abzuschließen. Allerdings kann der Käufer eine Registrierung erst bei Fertigstellung unternehmen, wodurch obengenanntes Risiko noch zusätzlich erhöht wird.

§ 20 SachenRG eröffnet indessen die Möglichkeit, den künftigen Rechtserwerb im Wege der Eintragung einer Vormerkung zu schützen. Ist eine Vormerkung eingetragen, sind alle zeitlich späteren Verfügungen des Verkäufers wirkungslos. 70 Die Vormerkung erlischt jedoch, wenn auch nach drei Monaten ab dem Zeitpunkt, zu dem eine Registrierung des Eigentums vorgenommen werden kann – also mit Fertigstellung des Gebäudes – kein Antrag auf Registrierung des Eigentums vorliegt. 71 Problematisch ist dabei, dass der Vorgemerkte oft keine Einsicht in den Fortschritt des Bauprojekts hat. Vielmehr muss jener darauf vertrauen, rechtzeitig vom Bauträger über die Fertigstellung des Gebäude unterrichtet zu werden.

b) Zwischenergebnis

Bei Immobilien wird derjenige, der als erstes die Registrierung bewirken kann, Eigentümer – eine Ausnahme bilden nur Umsiedlungsfälle. Die Registrierung kann mittels einer Vormerkung gesichert werden. Andere Möglichkeiten, dem Veräußerer Mehrfachveräußerungen unattraktiv erscheinen zu lassen, stellen bei Immobilien wie Mobilien außerdem das Aushandeln einer Vertragsstrafe gem. § 114 VertrG sowie eines Festgelds gem. § 115 VertrG dar – danach muss der Verkäufer bei Vertragsbruch eine bestimmte Entschädigungssumme zahlen.

IV. Vergleich zu Deutschland

Nachdem die Rechtslage im chinesischen Recht eingehend erläutert wurde, lohnt sich ein Blick nach Deutschland.

1. Unterschiede und Gemeinsamkeiten

Insgesamt stehen in Deutschland bei einem Doppelverkauf bei Mobilien und Immobilien gleichermaßen die schuldrechtlichen Ansprüche prinzipiell alle gleichrangig nebeneinander, und werden in ihrer Wirksamkeit nicht durch das Bestehen anderer, auf den Verkauf derselben Kaufsache gerichteten Verträge eingeschränkt. 72 Es steht gänzlich im Ermessen des Schuldners, welchen Vertrag er erfüllen möchte. Anders als im chinesischen Recht besteht keine Rangordnung der Käufer. Derjenige, der als erstes die Eigentumsübertragung bzw. die Vollstreckung des Titels erwirken kann, wird Eigentümer, ganz unabhängig von der Reihenfolge der Vertragsabschlüsse oder des Eingangs der Kaufpreiszahlungen. 73 Während sich ein Wettlauf der Gläubiger in China im Erkenntnisverfahren abspielen kann, verlagert sich ein solcher im deutschen Recht somit ins Vollstreckungsverfahren.

Zur Erlangung des Eigentums muss sich zum Publizitätsakt, der in Deutschland bei Mobilien und Immobilien ebenfalls durch Übergabe bzw. Eintragung ausgestaltet ist, noch eine dingliche Einigung, die strikt von der vertraglichen Einigung zu trennen ist, gesellen. Diese Besonderheit im Vergleich zum chinesischen Recht ergibt sich aus dem Umstand, dass dem deutschen Recht das Trennungs- und Abstraktionsprinzip zu Grunde liegt. 74

Danach ist zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft zu unterschieden, die in ihrem Bestand völlig losgelöst voneinander zu beurteilen sind. Das Verpflichtungsgeschäft begründet nur die Verpflichtung zur Verfügung – die Eigentumsübertragung geschieht allerdings erst im Wege des Verfügungsgeschäfts. Es besteht demnach ein eigenständiges dingliches Geschäft, auf das die schuldvertragliche Einigung keinerlei Auswirkungen hat, weshalb es einer weiteren Einigung über  den Eigentumsübergang bedarf.

Auch eine eventuelle Unwirksamkeit des Kaufvertrags hindert die Eigentumsübertragung keineswegs. Der leerausgegangene Käufer kann seinen Nichterfüllungsschaden aus § 281 BGB in voller Höhe ersetzt verlangen und überdies den durch den Mehrfachverkauf erzielten Mehrerlös gem. § 285 BGB vom Verkäufer einfordern. 75 Unter der Prämisse, dass Verkäufer und Zweitkäufer nur deshalb in vertraglichen Kontakt getreten sind, um eine Schädigung des Erstkäufers zu erzielen – das bloße Wissen des Zweitkäufers um den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag ist hingegen unschädlich – steht ihm zudem ein Anspruch aus § 826 BGB zu. 76 […]

Beim Immobilienerwerb ergeben sich für die Mehrfachveräußerung keine großen Abweichungen von den Mobilien – da der Käufer jedoch länger aufgrund der erforderlichen Grundbucheintragung bis zum Eigentumserwerb unsicher in der Luft schwebt, hat auch ins deutsche Recht das Institut der Vormerkung in § 883 BGB Niederschlag gefunden. Von den Wirkungen her ist die Vormerkung gleich ausgestaltet wie das chinesische Äquivalent. Ein wichtiger Unterschied besteht allerdings darin, dass die Vormerkung nur durch beantragte Löschung oder Untergang des ihr zugrunde liegenden Anspruchs ihre Wirkung verliert.

2. Zwischenergebnis

Zusammenfassend lässt sich also feststellen, dass im deutschen Recht bei Mehrfachveräußerungen derjenige das Eigentum für sich beanspruchen kann, der zuerst die Vornahme des dinglichen Geschäfts – also dingliche Einigung und Übergabe bzw. Eintragung – bewirken kann. Da dem Mehrfachveräußerer allerdings vom Mehrerlös durch Leistung von Schadensersatz an die anderen Käufer nichts bleibt, erscheint eine Mehrfachveräußerung nicht lukrativ und ist daher im Geschäftsleben eher die Ausnahme.

VI. Schutz des Käufers vor Mehrfachveräußerungen und Schluss

Insgesamt hat sich gezeigt, dass mit der Mehrfachveräußerung stets die Frage einhergeht, wodurch und zu welchem Zeitpunkt Eigentum begründet wird. So kann diese Problematik nicht isoliert betrachtet werden, sondern wird häufig von der Beurteilung anderer schuld- und sachenrechtlicher Fragen, die wiederum in ihrer Ausgestaltung den stetigen politischen und wirtschaftlichen Veränderungen unterliegen, beeinflusst. Angefangen bei dem grundlegenden Verhältnis von Schuld- und Sachenrecht beim Eigentumsübergang, über den gutgläubigen Erwerb bis hin zur Stellung des Eigentums zwischen Staat und Bürger.

Wie ist der einzelne Käufer in diesem großen sachenrechtlichen Geflecht nun angemessen vor Mehrfachveräußerungen zu schützen? Die bisherigen Regelungen in §§ 9, 10 der OVG Erläuterungen zu Kaufverträgen sind hierfür nicht ausreichend und wenig erfolgversprechend. So ergeben sich Widersprüche zu bestehenden Regelungen des Sachenrechtsgesetzes ohne das bezweckte Ergebnis – dass der Verkäufer nicht nur an den Käufer mit dem höchsten Kaufpreis erfüllt – zu erreichen. So kann sich der Verkäufer durch schlichte Übergabe den gewünschten Käufer aussuchen. Zudem ist nicht verständlich, warum, wenn schon solche Reglungen getroffen werden, dies dann für Mobilien, nicht aber für die in der Praxis häufigeren Fälle der Immobilien geschieht. Einen positiven Schritt zum Käuferschutz stellt § 3 selbiger Erläuterungen dar, wonach deutlich festgesetzt wird, dass alle abgeschlossenen Verträge trotz Mehrfachveräußerung wirksam sind und der Verkäufer somit in die Pflicht genommen wird, zumindest Schadensersatz zu leisten.

Ein viel effektiveres Mittel als die §§ 9, 10 der Erläuterungen, Mehrfachveräußerungen zu unterbinden, wäre es, sich klar für eine Ausweitung des Schadensersatzes auf den Mehrerlös auszusprechen. Die Institute der Vertragsstrafe und des Festgeldes eröffnen zwar theoretisch die Möglichkeit, sich einen angemessenen Ausgleich für einen Vertragsbruch zu sichern und den Verkäufer gleich im Vorhinein von einem derartigen aufgrund der in diesem Fall zu zahlenden Summe abzuhalten. Allerdings sind jene in der Praxis für den Großteil der Käufer wenig hilfreich, da diese bereits bei Vertragsschluss ausgehandelt werden müssen, also in einem Stadium, in dem der Käufer einen möglichen Vertragsbruch oft gar nicht in Erwägung zieht und über seine Schutzmöglichkeiten oft nicht im Bilde ist. Wie in Deutschland wäre die Ausweitung auf den Mehrerlös daher ein wirkungsvolles Mittel, um Mehrfachveräußerungen in rechtlich recht einfacher Weise, die Attraktivität zu nehmen.

Abgesehen davon wäre es – gerade hinsichtlich auf im Bau befindliche Immobilien – wünschenswert, wenn die Vormerkung, die in der Geschäftspraxis ein geeignetes Instrument darstellt, um den Eigentumsübergang zu schützen, nicht durch Zeitablauf erlöschen zu lassen, sondern entsprechend des deutschen Rechts, bis zum Löschungsantrag oder dem Untergang der zugrundeliegenden Forderung Bestand hätte. Alternativ wäre auch denkbar, dem Bauträger eine Informationspflicht aufzuerlegen, wonach er verpflichtet wäre, dem Vorgemerkten rechtzeitig mitzuteilen, wenn die Fertigstellung erfolgt und somit ein Registrierungsantrag möglich ist. Sollte er dieser Verpflichtung nicht nachkommen, verlöre die Vormerkung auch nicht ihre Wirksamkeit.

Summa summarum wären aus rechtlicher Sicht weitere Schritte in Richtung Käuferschutz in puncto Mehrfachveräußerungen geboten und auch ohne allzu große Gesetzesänderungen realisierbar.

Statt die aufgezeichneten juristischen Mittel und Wege einzugehen, scheint der chinesische Immobilienmarkt jedoch in tatsächlicher Hinsicht eine andere Möglichkeit gefunden zu haben, Mehrfachveräußerungen einzudämmen. So wurde ein zentrales, staatlich organisiertes Online-Vergabe-System eingerichtet, wonach für Interessenten alle momentan verfügbaren Immobilien online einsehbar sind. 77 Inwiefern dieses System wiederum Raum für Manipulationen lässt oder doch ein Ende der Mehrfachveräußerungen im Immobiliengeschäft einleitet, bleibt abzuwarten − es weckt jedoch Hoffnung.

* Die Autorin studiert im achten Semester Rechtswissenschaften an der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg mit dem Schwerpunkt „Internationales und europäisches Privat- und Wirtschaftsrecht“. Sie absolvierte ein Auslandssemester an der China University of Political Sciene and Law (CUPL) in Peking. Der Artikel beruht auf einer im März 2016 erstellten Seminararbeit zum Thema „Die Mehrfachveräußerung von beweglichen und unbeweglichen Sachen im chinesischen Recht“ im Rahmen des von Prof. Dr. Yuanshi Bu LL.M. (Harvard) geleiteten Seminars „Einige ausgewählten Themen des chinesischen Zivil- und Wirtschaftsrechts“. Die ungekürzte Arbeit wurde online publiziert unter: http://www.jura.uni-freiburg.de/institute/asien/publikation.


Fußnoten:

  1. Näheres dazu in der ungekürzten Fassung dieser Arbeit.
  2.   Werthwein, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 14 Rn.8.
  3. Deutsche Übersetzung: Zhou/Qi/Lohsse/Liu, ZChinR 2007, 78, 80; den im Weiteren verwendeten §§ des SachenRG liegt ebenfalls diese Übersetzung zu Grunde.
  4. Bu, ZfRV 2014, 261, 263.
  5. Dazu näheres unten unter D.I.
  6.   Bu, Einführung in das Recht Chinas 2009, § 14 Rn.14.
  7.    Stürner, Chinesisches SachenR 2008, S.8; Bu, Einführung in das Recht Chinas 2009, § 23, Rn.134; Werthwein, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 14 Rn.4; Bu, ZVglRWiss 2009, 307, 309.
  8.   Lohsse/Jin, in: Binding/Pißler/Xu, Chinesisches Zivil- und Wirtschaftsrecht 2015, § 5 Rn.59; Ruhe, Gewährleistung und Grenzen von Eigentum 2007, S.151; Bu, ZVglRWiss 2009, 307, 310.
  9.   § 3 OVG Erläuterungen zu Kaufverträgen.
  10.   § 15 SachenRG.
  11.   Vgl. Pißler, ZChinR 2014, 352, 353.
  12.     Bu, ZVglRWiss 2009, 307, 309.
  13. Werthwein, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 14 Rn.5; Vgl. Baumann, SachenR 2006, S. 74, 83.
  14.   Stürner, Chinesisches SachenR 2008, S.8; Hu, Eigentumsvorbehalt 2008, S. 32; Baumann, SachenR 2006, S. 70.
  15.    Zinser, JURA 2013, 67, 70.
  16.   §§ 13, 14, 21 Vertragsgesetz; Deutsche Übersetzung: Münzel, Chinas Recht, 15.3.99/1; den im Weiteren verwendeten §§ des Vertragsgesetzes liegt ebenfalls diese Übersetzung zu Grunde.
  17.   § 132 S.1 Vertragsgesetz.
  18.   §§ 26-28 SachenRG.
  19. Vgl. Werthwein, in: Bu, Yuanshi, Chinese Civil Law 2013, § 14 Rn.11.
  20.     § 15 OVG-Erläuterungen zum Vertragsrecht, Teil 2; Deutsche Übersetzung: Pißler, ZChinR 2009, 288, 290, § 15: „Wenn ein Verkäufer über denselben [Vertrags-]gegenstand mehrere Kaufverträge errichtet, bei  dem  Vertrag  keiner  der  Unwirksamkeitsgründe nach § 52 Vertragsgesetz vorliegt, und der Käufer aus dem Grund, dass er  nicht  gemäß  den Vertragsvereinbarungen  das  Eigentumsrecht  am [Vertrags-]gegenstand erlangen kann, fordert, die Haftung wegen Vertragsverletzung  des  Verkäufers  zu  verfolgen, muss  das  Volksgericht [dies] unterstützen.“; den im Weiteren verwendeten §§ der Erläuterungen des OVG zum VertrG liegt ebenfalls diese Übersetzung zu Grunde; Cheng, Xiao, Tsinghua Law Journal 2012/6, 62 zitiert nach Bu, ZfRV 2014, 261, 263; Bu, ZVglWissR 2009, 307, 311.
  21. § 23 SachenRG.
  22.   § 110 Nr.1 VertrG: „Wenn eine Partei eine nicht in Geld bestehende Verbindlichkeit nicht oder nicht gemäß den Vereinbarungen erfüllt, kann die andere Erfüllung verlangen, außer wenn einer der folgenden Umstände vorliegt: 1. wenn rechtlich oder tatsächlich nicht erfüllt werden kann.“
  23. Pißler, ZChinR 2014, 352, 355.
  24.   Pißler, ZChinR 2014, 352, 355.
  25. Huang, Jianzhong, in: Shen, Deyong/ Xi, Xiaoming, Erläuterungen und Anwendung zur justiziellen Interpretation des Obersten Volksgerichts zum Vertragsgesetz (2), S. 118 zitiert nach Pißler, ZChinR 2014, 352, 355.
  26.         Huang, Jianzhong, in: Shen, Deyong/ Xi, Xiaoming, Erläuterungen und Anwendung zur justiziellen Interpretation des Obersten Volksgerichts zum Vertragsgesetz (2), S. 119 zitiert nach Pißler, ZChinR 2014, 352, 355.
  27.             § 9 I OVG-Erläuterungen zu Kaufverträgen: „Fordert der Käufer, der die Übergabe als erster annimmt, dass bestätigt wird, dass das Eigentum bereits übergegangen ist, muss das Volksgericht [dies] unterstützen.“
  28.    Vgl. Cheng, Xiao, Tsinghua Law Journal 2012/6, 65 und  Zhou, Jianghong, Academis Journal of Suzhou University (philosophy and social sciences) 2013/4, 79 zitiert nach Bu, ZfRV 2014, 263.
  29. Song/Zhang/Wang, People’s Judicature 2012/15, 29 zitiert nach Bu, ZfRV 2014, 263.
  30. Vgl. oben unter D.I.1.a.cc.
  31. § 9 II OVG-Erläuterungen zu Kaufverträgen:“Ist die Übergabe überhaupt noch nicht angenommen worden, muss das Volksgericht unterstützen, wenn der Käufer, der als erster den  Kaufpreis  gezahlt  hat,  fordert,  dass  der  Verkäufer  die  Vertragspflichten wie etwa die Übergabe des Vertragsgegenstandes erfüllt.“
  32.     Bu, ZfRV 2014, 261, 264.
  33.   Zhou, Academis Journal of Suzhou University (philosophy and social sciences) 2013/4, 79 zitiert nach Bu, ZfRV 2014, 261, 264.
  34.   Cheng, Xiao, Tsinghua Law Journal 2012/6, 65 zitiert nach Bu, ZfRV 2014, 263.
  35.    § 23 SachenRG.
  36. § 24 SachenRG.
  37.      Werthwein, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 14 Rn.16.
  38. Werthwein, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 14 Rn.16.
  39.   Werthwein, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 14 Rn.16.
  40.   Werthwein, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 14 Rn.16.
  41.   § 26 E 2005: „Werden nach diesem Gesetz oder anderen Gesetzen Sachenrechte an beweglichen Sachen registriert, so werden die Bestimmungen für die Registrierung unbeweglicher Sachen entsprechend angewandt“ zit. nach Ding/Jäckle, RIW 2007, 807, 817.
  42. Ding/Jäckle, RIW 2007, 807, 817, 818.
  43. Ding/Jäckle, RIW 2007, 807, 818.
  44.   Lohse/Jin, in: Binding/Pißler/Xu, Chinesisches Zivil- und Wirtschaftsrecht  2015, § 5 Rn.26.
  45. Werthwein, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 14 Rn.15.
  46. Werthwein, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 14 Rn.15.
  47.   Ding/Jäckle, RIW 2007, 807, 817.
  48.     Werthwein, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 14 Rn.15.
  49. Vgl. oben unter C.I.3.a.aa.
  50. Bu, ZfRV 2014, 261, 264.
  51.   Werthwein, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 14 Fn.58.
  52.   §§ 7 I, 19 I der Bestimmungen zur Registrierung von Kraftfahrzeugen vom 01.10.2008; Englische Übersetzung: http://www.lawinfochina.com/display.aspx?lib=law&id=3542&CGid= (zuletzt abgerufen am 09.03.2016).
  53.         § 10 OVG-Erläuterungen zu Kaufverträgen: „Schließt der Verkäufer über eine besondere  bewegliche  Sache  wie  etwa  Schiffe,  Luftfahrtmaschinen,  Kraftfahrzeuge mehrere Kaufverträge, [und] verlangen die Käufer unter der Voraussetzung, dass alle Kaufverträge wirksam sind, die tatsächliche Erfüllung der Verträge, muss [dies] nach den folgenden Umständen getrennt behandelt werden: (1) Fordert der Käufer, der die Übergabe als erster annimmt, dass der Verkäufer die Vertragspflichten wie etwa die Erledigung der Formalitäten zur Registrierung des Eigentumsübergangs erfüllt, muss das Volksgericht [dies] unterstützen; (2) ist die Übergabe überhaupt noch nicht angenommen worden, muss das Volksgericht unterstützen, wenn der Käufer, der als erster die Formalitäten zur Registrierung des Eigentumsübergangs erledigt hat, fordert, dass der Verkäufer die Vertragspflichten wie etwa die Übergabe des Vertragsgegenstandes erfüllt; (3) ist die Übergabe überhaupt noch nicht angenommen und sind die  Formalitäten  zur  Registrierung  des  Eigentumsübergangs  auch noch nicht erledigt worden, muss das Volksgericht unterstützen, wenn der Käufer, dessen Kaufvertrag nach dem Recht zuerst zustande gekommen  ist,  verlangt,  dass  der  Verkäufer  die  Vertragspflichten  wie etwa die Übergabe des Vertragsgegenstandes und die Erledigung der Formalitäten zur Registrierung des Eigentumsübergangs erfüllt.“.
  54. Vgl. oben unter C.I.2.c. und C.I.3.c.
  55. Julius/Rehm, Columbia  Journal Of Asian  Law 2009, 177, 205.
  56.                         Song/Zenou, Regional Science and Urban Economics 2012, 495, 495.
  57. Chen, Asia Pacific Law Review,Vol.18 No.2 2010, 223, 233; Song/Zenou, Regional Science and Urban Economics 2012, 495, 496; Pißler, Wohnungseigentum in China – Darstellung und Rechtsgrundlagen 2012, S.3.
  58.    Pißler, ZChinR 2014, 352, 358.
  59.   Näheres dazu in der ungekürzten Fassung dieser Arbeit.
  60.        Lohsse/Jin, in: Binding/Pißler/Xu, Chinesisches Zivil- und Wirtschaftsrecht 2015, § 5 Rn.46.
  61.   Jirmann/Singer, Immobilien & Finanzierung 2014, 220, 221.
  62.        § 64  SachenRG: „Privatpersonen  haben  Eigentum  an  ihrem  legalen  Einkommen, Wohnhäusern […].“.
  63.   Näheres dazu in der ungekürzten Fassung dieser Arbeit.
  64.   Lohsse/Jin, in: Binding/Pißler/Xu, Chinesisches Zivil- und Wirtschaftsrecht 2015, § 5 Rn.47.
  65. § 9 SachenRG.
  66.    Münzel, ZChinR 2006, 1, 18.
  67. Deutsche Übersetzung: Münzel, Chinas Recht, 28.4.03/1.
  68. Huang, in: Bu, Chinese Civil Law 2013, § 7 Rn.37; Münzel, Chinas Recht 28.4.03/1, Anm.10.
  69.      Chen, Asia  Pacific Law  Review, Vol.18 No.2  2010, 223, 233.
  70. § 20 I S.2 SachenRG: „Eine Verfügung über die unbewegliche Sache, die nach Eintragung der Vormerkung ohne Zustimmung des Vormerkungsberechtigten getroffen wird, hat keine dingliche Wirkung.“
  71.   § 20 II SachenRG.
  72.   Wieling, SachenR 2007, S.23.
  73.    Saenger, in: NK zum BGB, § 281 Rn.5.
  74. Köhler, BGB AT 2014, § 5 Rn.14.
  75. Schulze, in: NK zum BGB, § 285 Rn.6; Wagner, in: MüKo zum BGB, § 826 Rn.62.
  76. Wieling, SachenR 2007, S.23.
  77. http://baike.baidu.com/view/962318.htm (zuletzt abgerufen am 28.08.2016).